Calculadora: ¿Amortizar hipoteca o invertir? Simulador 2026

Cómo usar la calculadora en 30 segundos

La calculadora funciona con cinco variables. La configuración por defecto refleja un caso muy habitual en 2026 (10.000 € disponibles, hipoteca fija al 3 %, 15 años restantes, rentabilidad esperada del 7 % y tributación estándar del 21 %), pero puedes ajustar cada campo con los inputs numéricos o los sliders.

• Capital disponible: la cantidad total que tienes valorando destinar. La misma cifra se compara amortizar vs invertir para que la comparación sea justa.
• Tipo de hipoteca: si tu hipoteca es fija, el tipo del contrato. Si es variable, el tipo que estás pagando actualmente tras la última revisión (Euríbor + diferencial). Si es mixta y ya has pasado a la parte variable, lo mismo.
• Años restantes: cuántos años te faltan por pagar. El plazo determina cuántos años de interés compuesto se aplican tanto al ahorro de amortizar como al crecimiento de invertir.
• Rentabilidad esperada de la inversión: qué rentabilidad anual media esperas obtener. Referencias históricas: MSCI World 7-9 %, S&P 500 9-11 %, renta fija 2-4 %.
• Impuestos: la tributación sobre la ganancia de capital. El 21 % es la referencia habitual para ganancias medias.

Los chips de escenarios rápidos te permiten cambiar el tipo de hipoteca con un solo clic. El check de deducción por vivienda habitual solo aplica si tu hipoteca cumple los requisitos (firmada antes del 1 de enero de 2013 y deducción aplicada previamente).

Cómo interpretar el gráfico, el desglose y la tabla

El desglose del cálculo muestra la fórmula aplicada a cada opción: cómo se compone el ahorro de amortizar (interés compuesto + deducción fiscal si aplica) y cómo se compone la ganancia de invertir (valor final bruto − impuestos sobre plusvalía). Es útil para entender de dónde salen las cifras.

El gráfico de evolución muestra las dos opciones en paralelo año a año, con el eje X mostrando el paso del tiempo y el eje Y la ganancia acumulada de cada opción. La línea azul oscura rellena es la ganancia neta de invertir después de impuestos. La línea naranja discontinua es la ganancia de amortizar (interés compuesto al tipo de tu hipoteca). Cuando las dos líneas se separan progresivamente, es el efecto del interés compuesto trabajando a favor de la opción con mayor rentabilidad. Si en algún momento las líneas se cruzan, ese es el año en el que la opción ganadora cambia — información muy útil que otras calculadoras no ofrecen.

La tabla de escenarios (colapsable) te muestra qué opción ganaría con distintos tipos de hipoteca manteniendo el resto de variables. Es muy útil para entender el rango donde amortizar deja de ser competitivo o para simular qué pasaría si tu hipoteca se revisara al alza.

La regla matemática que hay detrás

La calculadora aplica una regla matemática sencilla que estructura todo el debate. Amortizar hipoteca es equivalente a una inversión con rentabilidad garantizada igual al tipo de interés de la hipoteca. Si tu hipoteca está al 3 %, amortizar 10.000 € "genera" un ahorro futuro equivalente a haber invertido esos 10.000 € al 3 % durante los años restantes.

Por su parte, invertir esos 10.000 € a la rentabilidad esperada r durante los mismos años genera un valor final bruto, del que hay que restar los impuestos sobre la ganancia patrimonial para tener la cifra neta comparable.

La regla parece trivial pero se olvida con frecuencia porque la ganancia de invertir tributa (19-28 %) y el ahorro de amortizar no. Por eso la calculadora aplica los impuestos antes de comparar. Si tu hipoteca es del 3 % y tu rentabilidad bruta es del 7 %, la rentabilidad neta después de un 21 % de impuestos es aproximadamente 5,53 %: sigue siendo mayor que el 3 %, así que invertir gana.

La explicación completa del debate (incluida la fiscalidad de la deducción por vivienda habitual, la decisión cuota vs plazo al amortizar, la estrategia mixta y la respuesta por perfil) está en el artículo ¿Invertir o amortizar hipoteca? La regla matemática y ejemplos 2026.

Tres casos prácticos con cifras concretas

Para dar contexto al resultado que verás en la calculadora, tres escenarios muy habituales en 2026 con las mismas cifras base (10.000 € · 15 años · rentabilidad esperada 7 % · impuestos 21 % · sin deducción):

Caso 1: hipoteca fija al 2 % — invertir gana claramente

Amortizar 10.000 € al 2 % durante 15 años genera un ahorro en intereses de aproximadamente 3.459 €. Invertir esos mismos 10.000 € al 7 % durante 15 años genera un patrimonio final bruto de unos 27.590 €, con una ganancia neta después de impuestos de aproximadamente 13.896 €. La diferencia a favor de invertir es de más de 10.000 € — un margen tan amplio que la decisión matemática es contundente. Es el caso de las hipotecas firmadas en el pico de tipos bajos entre 2020 y 2022.

Caso 2: hipoteca fija al 3,5 % — invertir sigue ganando, con margen menor

Amortizar 10.000 € al 3,5 % durante 15 años genera un ahorro en intereses de aproximadamente 6.753 €. Invertir sigue ofreciendo la misma ganancia neta de 13.896 €. La diferencia a favor de invertir se reduce a unos 7.100 €. Sigue siendo un margen significativo, pero ya empieza a competir con la certeza matemática del ahorro. Es el caso típico de hipotecas firmadas en 2023-2024 cuando los tipos ya habían subido pero el fijo se cerraba antes del máximo.

Caso 3: hipoteca variable al 5 % — debate equilibrado

Amortizar 10.000 € al 5 % durante 15 años genera un ahorro en intereses de aproximadamente 10.789 €. Invertir sigue ofreciendo unos 13.896 € netos. La diferencia a favor de invertir baja a unos 3.100 € — un 30 % más, pero con todo el riesgo de mercado detrás. Para perfiles conservadores o que valoren la tranquilidad de reducir deuda, amortizar puede ser preferible aunque matemáticamente pierda. Es el caso típico de hipotecas variables en las revisiones altas del ciclo actual.

Estos tres escenarios son ilustrativos. La calculadora aplica exactamente esta lógica a tus cifras y añade la deducción fiscal si corresponde.

Errores frecuentes al usar este tipo de calculadora

Después de años viendo cómo la gente interpreta estas herramientas, hay cinco errores que se repiten y que conviene evitar:

1. Introducir una rentabilidad esperada demasiado optimista. Poner un 10-12 % cuando planeas invertir en un fondo indexado global es sobreestimar la media histórica. Usa 7 % como referencia neutra para MSCI World y 9-10 % solo si vas al S&P 500 y sabes lo que eso implica en concentración.
2. Olvidar los impuestos sobre la plusvalía. Comparar la rentabilidad bruta de invertir contra el tipo de la hipoteca ignora que la ganancia tributa. La calculadora ya lo hace, pero si haces el cálculo mental sin aplicar impuestos, sesgas la decisión a favor de invertir.
3. Marcar la deducción cuando no tienes derecho. Solo aplica a hipotecas firmadas antes del 1 de enero de 2013 y que ya venían deduciendo. Si la marcas por error, el resultado inflará artificialmente la opción de amortizar.
4. Usar el tipo actual de una hipoteca variable como si fuera el futuro. Si tu hipoteca es variable, el tipo puede subir o bajar en cada revisión. Prueba el cálculo con el tipo actual y también con un escenario 0,5-1 punto superior para ver cómo cambia la decisión.
5. Ignorar el resto de tu situación financiera. La calculadora responde una pregunta matemática, no una decisión vital. Si no tienes fondo de emergencia, si la deuda te quita el sueño o si estás a 2 años de la jubilación, la respuesta matemática puede no ser la correcta para ti.

Qué NO hace esta calculadora (limitaciones honestas)

Toda calculadora simplifica la realidad. Estas son las limitaciones deliberadas de esta herramienta, para que interpretes los resultados con criterio:

• Asume rentabilidad anual constante en la inversión. En realidad, un fondo indexado varía año a año: puede caer un 30 % en un año malo y subir un 25 % en uno bueno. El promedio a largo plazo tiende a la media, pero el camino no es una línea recta.
• Asume tipo de interés constante en la hipoteca. Correcto para hipotecas fijas. Aproximado para hipotecas variables — donde en realidad el tipo cambia en cada revisión según el Euríbor.
• No considera comisiones de amortización anticipada. Máximo 0,25 % en variables durante los primeros 3 años y máximo 2 % en fijas durante los primeros 10 años según la Ley Hipotecaria de 2019. Si tu contrato tiene comisión, réstala del ahorro de amortizar.
• No considera comisiones de gestión del fondo (TER). Un fondo indexado típico cobra 0,10-0,30 % anual. En 15 años, eso son unos 1,5-4,5 puntos porcentuales sobre la rentabilidad total. Si quieres precisión, resta el TER a la rentabilidad esperada antes de introducirla.
• No considera la inflación. Las cifras son nominales, no reales. En términos de poder adquisitivo, hay que descontar un 2-3 % anual de inflación. Ambos escenarios pierden lo mismo por este concepto, así que el ganador matemático no cambia, pero las cifras absolutas son menores en poder adquisitivo real.
• No considera factores psicológicos ni de tolerancia al riesgo. Una diferencia matemática de 10.000 € a favor de invertir puede no compensar el estrés de ver la cartera caer un 40 % en un mal año. Eso lo decides tú, no la calculadora.

Con estas limitaciones presentes, la calculadora sigue siendo una herramienta útil para dimensionar el debate y ver el orden de magnitud de las diferencias. Para decisiones importantes, contrasta con tu cuadro de amortización real y considera consultar con un asesor cualificado.

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